对小产权房的法律问题研究

虽然针对房地产经济的调控政策已经出台，但是我国房地产投资增速依旧保持了较高的增长。据国家统计局“2016年1—10月房地产开发投资和销售情况”中有关各地房价排行榜的统计，我截取了以下几个数据：1、北京房价为52549元/㎡；2、深圳房价为46664元/㎡；3、上海房价为46119元/㎡；厦门房价为37406元/㎡；南京房价为23934元/㎡；广州房价为22186元/㎡；珠海房价为21061元/㎡。面对城市如此高昂的房价，小产权房悄然而生，许多人开始在郊区、农村购买小产权房。据《人民法院报》2008年1月13日《小产权房搅起的微波巨浪》报道，2007年12月的5年前，画家李玉兰花了4.5万向通州区宋庄镇村民马海涛买下房子，后因双方产生纠纷诉诸法院。法院认定因为李玉兰的非集体经济组织成员身份，他们之间的房屋买卖合同无效，马海涛只要支付9万余元的经济补偿，就可以要求李玉兰搬离该房屋。在已有“画家村”之称的宋庄，聚居于此的200多名画家正因为这场官司而惴惴不安。这场官司的结果意味着，对于已经买得的房产，他们没有所有权，随时可能被收回。

关于小产权房的概述

“小产权房”是个新名词, 但其存在形式自20世纪90 年代房地产市场启动之初就大量涌现, 政府部门对其皆以违法建设论处。“小产权房”严格上来说，并不是一个专业的法律术语，它是一种生活化的称呼，是人们在日常交易以及日常生活中逐渐形成起来的通常叫法。“小产权房”一般是指在集体土地上修建房屋，然后进行销售，一般由乡政府颁发权属证书。“小产权房”主要由以下几个特点：1、小产权房是集体土地为根基，所以主要位于城乡结合部和广大农村地区。2、集体组织成员对于集体土地享有的是使用权，而不是所有权，所以集土地不能转让、出让。所以“小产权房”的流转本身就是违法的，买房人不能取得房屋所有权证书。3、由于集体土地本身价值比较低，也无需缴纳国有土地出让金和相关税费，所以相比于城市建设用地，房屋建设成本低，所以房屋价格相对比较低。

有关小产权房的案例分析

案例一：2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套。2005年7月1日，原告汪某与被告黄某（城镇居民）签订了房屋买卖合同。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。一、二审法院都认定买卖行为无效，因为违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本地村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

案例二：1989年，陈某将农村房屋卖于马某（城镇居民），之后，马某取得了相应审批，取得了北京市房地产管理局颁发的房产所有证并入住。之后，陈某诉至法院，要求返还房屋。一审法院认为该合同违法法律规定无效，二审法院认为马某已经得到乡镇府审批，取得房屋产权证书，并已实际入住，应当认定买卖合同有效。

可以看出不同法院对于同一种房屋买卖合同关系，有着截然相反的认定。小产权法虽然没有合法的法律根基支持，但是当法律制度与当事人权益产生冲突时，法律如何进行一个价值的取舍，是审判者需要去权衡的。

对于规范小产权房的建议

虽然小产权房的存在势必会引发一系列的社会问题、法律问题，但是一味的否认也不是解决之道。具体的我觉得可以参考《上海审判实践》：1、对于发生在本乡范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该合同认定为有效。2、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果经有关组织和部门的批准，可以认定合同有效。3、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关租住和部门的批准，如果合同尚未履行或者尚未入住的，该合同应做无效处理。4、对于房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织或者部门批准，如果合同已经履行完毕，且购买人已经实际入住，使用该房屋的，对合同效力尚不表态，承认购房者对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

但是小产权房会大量占用土地，使得耕地面子大量减少，严重的威胁粮食生产的安全，如果允许农村的宅基地大量用于建筑小产权房，会使得大量的农民丧失其居住地而涌向城市，这将会增大城市的负担。所以，对于耕地上修建的小产权房应该坚决取缔，对于宅基地上修建的小产权房应该有数量交易的限制。