商品房的销售广告和宣传资料的性质

要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请不能成为承诺的对象，承诺的对象必须是正在生效的要约。

根据《合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

对于商品房的销售广告和宣传资料的性质，根据《商品房买卖合同解释》第三条：

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

即若同时满足以下三个条件的，该商品房广告或者宣传资料应当定性为商品房买卖合同的要约。其内容即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

包括以下三点：

● 广告和宣传资料说明和允诺的对象是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；

● 所作的说明和允诺具体确定；

● 该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。