中介公司作为居间人的法律问题探讨

1、中介公司注意义务的限度  

忠实义务要求居间人向委托人如实报告，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。在房地产居间过程中，最主要的合同事项在于买卖的标的物房屋的实际情况。房屋作为一种具有较高价值的“大件”不动产，具有很强的特殊性。房屋的质量具有表面瑕疵和隐藏瑕疵之分，而权利方面的瑕疵有些可以从登记机关的登记中反映，有些却无法反映。房产中介是否具有房屋瑕疵的审查义务呢？  

但是，根据房产中介的忠实义务，它负有向委托人如实报告的附随义务，这里的如实，应理解为知道什么报告什么。同时，房产中介相对于一般人具有专业上的优势，提供专业知识方面的咨询服务也是它完成居间服务的必经阶段。它应该从专业角度提醒买房人就房源信息中可能产生问题的事项进行审查、核实，同时帮助委托人审查相关事项。即对于房源信息的真实性，房产中介负有审查义务和提醒义务。  

居间人应当尽可能了解所获得信息的真实性，即应当用尽一切可以利用的合法手段。我国现有的法律法规并没有明确合同法所谓“重要事项”的范围。笔者认为，中介至少应做到以下几方面的核实工作：（1）听取房屋出售人的陈述，了解房屋基本情况，查看身份证、产权证、户口簿等权证原件；（2）到房地产管理部门、房地产交易中心查询房屋的登记情况、有无抵押存在等；（3）到房屋现场实地察看，观察房屋的座落、朝向、环境、以及房屋表面可直接看到的质量问题。这些要求可能高于实践中的一些中介的做法，特别是要求中介查询房产登记情况，但这可以有效防止一些欺诈犯罪，对于加强中介的自我保护也是大有裨益的。  

可以看出，中介承担的是一种类似“善意管理人”的谨慎的注意义务。其中的审查义务是形式审查，即对于房屋质量的表面瑕疵和相关权证和登记机关的登记可以反映出来的瑕疵进行审查。只有在房产中介怠于行使或审查过程中出于严重过失没有发现应当发现的问题时，才视为该义务的违反。如果房产中介尽到这两项义务，它可就买房人在交易中受欺诈不负责任；反之应与售房人共同承担相应民事责任。中介违背上述义务，给购房者带来了损失，如居间合同有约定则承担违约责任，无约定，则应当承担直接损失的赔偿责任。  

在中介穷尽了一切注意手段后，仍有可能存在纠纷的隐患。一些权利争议、权利变动情况无法或未能及时在房产登记中反映，如作为买卖标的物的房屋正涉及诉讼，如作为权利人一方的当事人死亡未及时注销等，这是较少和较为极端的情况，而大量存在的是出售方一房二卖的情况。在我国物权法没有出台，房屋买卖预登记制度没有建立的情况下，这种欺诈情况无法完全避免。

2、中介的非居间行为  

前问题到过，房产中介在促成买卖后，其居间行为已经完成。接下来的登记过户、办理贷款等手续并非中介的法定义务。实践中，买卖双方或一方委托中介办理这些手续的情况不在少数。实际上，这些行为并非居间行为，而是属于委托合同或代理的法律关系范畴，换句话说，是区别于居间服务的另一种有偿服务。而我们对于中介收费的归定，没有区分两种服务，中介与委托人所签订的合同，也通常没有作出区分。因此，履行非居间服务范围内的过错往往成为买卖方不支付居间费用的抗辩理由。  

对此，笔者认为，由于我国房地产居间报酬的确定是采用的“法定限额内的约定制”，在不超出法定限额的前提下，当事人约定的报酬自然是对应居间人为委托人利益所进行的一切劳动，即对应居间劳动和非居间劳动两类劳动。在当事人未区分两类服务范围的前提下，居间人促成买卖双方交易成功，是完成了合同的主要义务，非居间性质的服务即使存在过错也不能抹煞合同主义务完成这一事实。此时可视作当事人对报酬约定不明确，根据合同法第六十一条确定两类劳动分别对应的报酬，如果仍无法确定可根据合同法第四百二十六条的规定，根据居间人的劳务合理确定。  

3、中介公司作为“代理人”参与房屋买卖，或分别与买卖双方签订“房屋买卖合同”  

在房屋买卖过程中，房产中介的正常角色应当是中间人，可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人。而房地产市场比较常见的情形是，房屋出售方或买受方因时间或专业知识的缺乏，“全权委托”某中介公司以某个价钱出售或购买某房屋，并出具相应的委托书。中介公司也以代理人的身份在房屋买卖合同上署名。在笔者看来，这种情况并没有否定我们对房产中介的法律定位。在房屋、价格都以特定的情况下，作为“代理人”的中介公司并没有以自己的名义进行某些决定的余地，而房产交易登记过户前，买卖双方当事人必然会在同一份买卖合同上签字，否则就无法达到登记过户的要求。因此，房产中介所从事的仍旧是居间行为。  

在房产中介分别与房屋买卖双方签订房屋买卖合同的情况下，应视不同情况作不同分析。若买卖双方对同一标的物交易的意向一致，价款金额大致相近，可认定双方实质上房屋买卖合同成立。因为无论房产中介签订的合同冠以什么名称，它起到的作用都是居间斡旋的作用，以最终达到买卖双方意思一致为目的。由于不存在一份买卖双方签署的合同，若一方拒绝配合，另一方在办理产权过户登记等手续时会存在麻烦，此时只有诉至法院，法院应当支持。

在存在两份由中介签订的针对同一房屋的买卖合同的情况下，房屋的价款往往存在差额。这是房产中介意图赚取差价的通常做法，一些交易由于当事人的疏忽或无知得以最终完成。事后当事人发现存在差价，就会发生纠纷。中介公司获得的这部分差价属于不当得利，应当予以返还，返还的对象及返还的数额存在争议。已经有一些卖家起诉要求返还的案例，多数得到支持。笔者认为，我们首先要确认应当以哪份合同的价格为准。合同签订肯定存在先后，由于针对的是同一个房源，中介通常会首先与出售方签订合同，因为它要确定出售方肯以某个价格出卖该房并且该价格有利可图，然后再与买受方签订合同。此时由于无法取得产权，中介的行为属于无权处分他人财产，与买受方的购房合同是否有效需要得到出售方的追认，如果得到追认，应当按照后一个合同确定房屋的实际出售价格。如果得不到，房屋的交易根本无法进行下去。  

4、意向金模式的合法性  

随着房地产市场的发展，一些中介公司在实际操作中采用了一种意向金的模式。意向金模式的基本特征包括：购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向；购买人委托中介机构向出售方议价确认；购买人签署居间议价委托时，向中介机构支付一定数额意向金或诚意金，并同意在中介方议价成功时，将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方，作为买卖担保（也有一些中介在意向金的处理上略有不同）。意向金转定金的居间议价模式，是在市场发展过程中约定俗成的，符合居间服务的自身特征，首先，意向金条款并不必然违背现有法律规定，只要符合公平原则和诚实信用原则，符合意思自治的法制思想，应确认其合法性；其次，意向金模式符合居间服务行为的自身特征。居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。在斡旋过程中生效的要约和承诺，及时地用定金担保的方式确定下来，符合交易谈判的时效性原则。