租赁合同中消防验收义务主体的确定及合同效力问题

租赁合同双方往往将重心放在租赁期限、费用、违约责任等方面，极容易忽略关于消防义务的约定。但在实践中存在不少由于消防验收问题引起的合同纠纷，如出租人将未通过消防验收的房屋出租给承租人，结果发生火灾，承租人能否要求出租人赔偿，或由于未通过消防验收导致承租人不能合法开展经营活动，出租人是否需要承担责任，这些纠纷本质上都是关于消防验收主体的确定问题。

《建设工程消防监督管理规定》第二条规定：本规定适用于新建、扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)等建设工程的消防监督管理；第十三条规定：对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

　　(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;

　　(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;

　　(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;

　　(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;

　　(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍;

　　(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

该规定我们可以从两方面进行解读：

对于新建房屋来说，建设单位应当承担消防验收义务。此时出租人无论是根据《消防法》还是《合同法》都应当向承租人提供符合消防要求的安全的住所。

若在新建房屋的基础上进行改建、扩建，则由改建、扩建人承担消防验收义务。这种情形在租赁合同纠纷中较为常见，在双方签订租赁合同后，承租人可能根据经营需要对租赁房屋进行改建，使其用途发生改变，此时就要由承租人承担消防验收义务，由此产生的行政处罚或消防隐患带来的损失都由承租人承担。

在出租人应当承担消防验收义务而未通过验收的情况下，合同效力应当如何认定。笔者注意到很多相关文章都引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》，但实际上该规定早已废止，根据该规定做出的无效认定也是错误的。

　实际上，这种情况应当参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。