四川省高院房屋租赁合同纠纷裁判规则

主要争议焦点

依据互联网公布的2013年至2016年间四川省高级人民法院审理的房屋租赁合同纠纷案件进行整理可见，争议焦点最多的是解除合同，其次是装修损失、支付违约金、经济损失、房屋占有使用费等。我们主要以解除合同、装修损失、经济损失、优先承租权、优先购买权等争议焦点进行法律分析。

（一）解除除合同

1、承租人以出租人存在一般违约行为抗辩拖欠租金，出租人能否以合同约定的“承租人逾期XX日支付租金，出租人可以解除合同”之条款直接解除合同？

出租人观点

承租人逾期交纳租金之后，经出租人数次催收，承租人仍拒绝交纳租金的行为构成根本性违约。承租人逾期支付租金的违约行为符合合同约定的解除条件。

承租人观点

承租人未交纳租金系基出租人存在违约行为，导致无法正常经营。其是履行抗辩权，在抗辩事由消除后，承租人自愿履行合同义务，不会导致合同目的无法实现。

裁判观点

出租人与承租人签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在协议中，双方明确约定“承租人逾期XX日支付租金，出租人可以解除合同”，是对合同解除权所附条件的规定，此条件一旦成就，出租人即取得解除权。出租人的违约行为仅并非对合同根本义务的违反，合同也并未约定承租人据此享有不交租金的权利。因此，出租人主张解除合同的请求符合合同约定。<（2015）川民申字第1466号>

【法律依据：《合同法》第93条第2款：“当事人协商一致，可以解除合同。条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第227条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。】

法律分析

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按期支付租金是承租人的根本义务，租金也是租赁房屋的价值体现，承租人能否按期支付租金直接关系到出租人的收益权，因此，承租人应当按期支付租金。即使合同未约定逾期支付租金的约定解除权，则出租人仍可依据《合同法》第227条之规定行使解除权。

裁判启示

对于出租人而言，为保障其收益的权利，应当在合同中约定逾期支付租金的解除权；对于承租人而言，为避免出租人的违约行为损害自身利益，应当在合同中约定拒绝交纳租金的情形。

2、承租人违反合同约定擅自转租，出租人是否能够解除合同以及主张转租合同无效？

出租人观点

承租人擅自转租违反合同约定“必须甲方在场并同意”的限制性条款，已构成根本违约，因此，出租人有权解除合同并主张转租合同无效。

承租人观点

出租人主张解除租赁合同以及转租合同无效，已经超过了六个月，应当认定出租人已丧失解除权；且次承租人的租金由出租人收取无合同约定以及法律依据。

裁判观点

第一，承租人在未征得出租人同意的情况下擅自转租，并收取转租房屋租金，违反了其与出租人租赁合同的约定，属违约行为。出租人在得知承租人擅自转租后六个月内已经向法院提起诉讼，其请求解除租赁合同以及请求认定承租人与次承租人签订的转租合同无效，依法应予支持。第二，承租人擅自转租属于违约行为，虽然双方合同中未约定违约责任，但因转租的违约行为产生了收益，承租人不能因违约行为获得收益，因此认定转租租金应交给出租人所有并无不当。

【法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。】

法律分析

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因此，承租人在转租房屋时，应及时征得出租人的同意，而出租人也应对于承租人的转租行为及时给予反馈，以避免可能出现的法律风险。<（2014）川民申字第1626号>

裁判启示

第一，对于出租人而言，承租人违反合同约定擅自转租，出租人应当在知晓转租行为的六个月内主张解除租赁合同和请求认定转租合同无效。

第二，对于承租人而言，在转租房屋时应当事前在合同中约定转租权或者在事后取得出租人的追认；且在取得出租人同意转租的情况下，承租人可以在租赁合同中约定转租合同期限超过租赁合同期限时，超过部分仍然有效。

3、出租人违反合同约定隐瞒房屋抵押、查封之事实，承租人能否解除合同？

出租人观点

出租人在租赁房屋时已将房产证交给承租人查看，该房产证上有明确的房屋抵押信息。承租人在承租前知晓抵押事实，出租人已尽到了通知义务，且承租人一直在使用房屋，承租人的权利并未受影响。

承租人观点

租赁合同签订之前出租人已将该出租房屋进行抵押，且已被法院查封，出租人未将此情况告知承租人，后因抵押权人行使抵押权导致无法继续履行租赁合同，致使承租人的合同目的无法实现，出租人的行为已构成根本性违约，承租人享有合同解除权。

裁判观点

承租人签订租赁合同的目的在于使用涉案房屋。是否设立抵押或者查封，直接关系到承租人能否正常使用涉案房屋，属于重大事项，出租人应以明确的方式履行告知义务。对于重大事项的告知义务属于租赁合同中出租人的基本义务，当事人不能通过特别约定予以免除。现出租人并未提供充分证据证明其已经明确告知承租人涉案房屋存在抵押或者查封之事实。出租人虽然向承租人提供过《房屋产权证》，但并未明确地将涉案房屋设定抵押的事实告知承租人，因此，出租人未履行告知义务的行为构成违约。

【法律依据：最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。】

法律分析

承租人租赁房屋之目的在于使用房屋进行收益，出租人应当将案涉房屋的抵押、查封等信息告知承租人，若因抵押权人行使抵押权而无法继续使用案涉房屋，则出租人可能丧失继续履行涉案房屋租赁合同中的义务的能力，因此，承租人不继续支付租金系行使不安抗辩权，并不构成违约。

裁判启示

第一，对于出租人而言，出租人应当将案涉房屋的抵押、查封信息告知于承租人，以便承租人作出是否租赁案涉房屋的意思表示，且上述告知义务应当以书面形式为宜（直接在合同中声明抵押事实之条款），避免“口说无凭”之法律风险。

第二，对于承租人而言，可以在租赁合同中约定其享有的合同解除权情形以及出租人的告知义务，例如，出租人违反约定的相关义务和承诺，导致承租人无法继续使用出租房屋或对承租人正常经营活动造成影响和妨害的；承租人有权停止支付租金，直到承租人满足本合同继续履行的条件；若该情形累计持续超过X个月，乙方有权单方解除本合同，并要求出租人承担违约责任”。在本合同有效期内，若租赁标的（包括租赁标的在内的整体建筑物）发生任何抵押、转让、继承、赠与及类似情形，出租人均应向相关方面告知租赁标的已按本合同约定出租的事实，并确保本合同的履行不因该抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响，促成新的产权人与乙方（承租人）继续履行本合同的各项权利义务。”

（二）装修损失

根据该图标可知，承租人主张装修损失的理由有四类，首先是违约行为；其次是合同期限届满；再次是不可抗力以及情势变更；最后是其他理由。那么承租人以上述理由主张装修损失是否能够得到支持？

装修损失

1、因不可抗力原因导致合同无法继续履行，法院如何认定？

出租人观点

出租人认为租赁合同已约定若因不可抗力、政府政策原因、政府改变场地土地使用性质（用途）需拆迁、建设该场地等原因，导致本合同无法继续履行，本合同自动终止，双方不承担违约责任之条款，因此，不应当承担装修损失。

承租人观点

最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第11条第4款之规定仅是依照公平原则对装饰装修损失进行分担，其并未要求双方承担违约责任，因此与租赁合同中之约定并不矛盾。

裁判观点

最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第11条第4款之规定并未要求双方承担违约责任，仅是对装饰装修残值损失按照公平原则分担，并未涉及其他。而且鉴于装修设施已被拆除，无法对装修价值进行评估，根据承租人提供的装修图纸及装修费发票以及实际租赁时间，二审判决依据公平原则，酌情认定出租人承担装饰装修损失XX万元并无不妥。<（2014）川民申字第1650号>

【法律依据：最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第11条第4项】

裁判启示

最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第11条规定了经出租人同意装饰装修，在合同解除时，对于已形成附合的装饰装修物如何处理的4种情形。适用该4种情形的前提是双方在租赁合同中未对已形成附合装饰装修物在租赁合同解除如何处理作出明确约定。上述案例的出租人虽然抗辩租赁合同中已对装饰装修物作出约定，但是其仅仅是对违约责任承担的约定，而未对在租赁合同解除时如何处理装饰装修物进行明确约定。因此，出租人亦或承租人可以在租赁合同中约定因不可抗力、国家政策等原因导致合同解除时，对于已经形成的附合装饰装修物的损失由X承担。

2、因合同期限届满原因主张装修损失，法院如何认定？

裁判观点

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第12条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”出租人与承租人签订的租赁合同中约定“乙方（承租人）自行负责租赁期内的资产投入，且租赁期满自行处置投入资产”，因此，承租人要求出租人赔偿其装饰装修等损失的请求不符合法律规定。

【法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第10条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第12条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。】

裁判启示

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第10条、第12条充分体现意思自治原则，采用当事人约定优先之原则。第一，对于经出租人同意的未形成附合装饰装修物，，出租人可以在租赁合同中约定在合同期限届满时，未形成附合装饰装修物归出租人所有；第二，对于经出租人同意的形成附合装饰装修物，承租人可以在租赁合同中约定形成附合装饰装修物在租赁合同期限届满时由出租人进行补偿。<（2015）川民申字第520号>

（3）对于因违约行为而解除合同，法院如何认定装修损失？

出租人观点

承租人未能按照合同约定履行支付租金的义务，符合合同约定的解除权条件，故因承租人违约行为导致合同解除，出租人无需向承租人支付房屋装修损失。

承租人观点

出租人交付房屋未通过法定的竣工验收导致无法实现合同目的，其行为构成根本违约。

裁判观点

根据查明事实，出租人交付房屋符合合同约定，不存在违约行为。且租赁合同约定了在租赁期内，装饰装修物的产权归承租人所有。基于合同解除的情况下，承租人有权依约取回其装修投入的物品及设施设备。而对于承租人诉请主张的装饰装修的花费，基于承租人违约解除合同的行为，应由其自行承担。

【法律依据：第11条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。】

裁判启示

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第11条是关于经出租人同意装饰装修，在租赁合同解除时，双方对已形成附合装饰装修物未有约定而如何处理的规定。

第一，因出租人违约导致解除合同，承租人可以主张装修损失的剩余价值；第二，因承租人违约导致解除合同，承租人无权主张装修损失；第三，因双方违约导致解除合同，根据双方过错承担装修损失。双方可以通过事先约定排除以上情形的适用。

（三）支付违约金

1、租赁合同中约定任何一方违约须承担违约金X元，出租人与承租人均存在违约行为时，法院如何认定违约金？

裁判观点

承租人迟延支付租金，出租人可依照法律规定或者合同约定行使解除权的方式维护自身合法权益。出租人却强行关闭案涉房屋，其行为妨碍了承租人对租赁物的占有、使用，其行为亦构成违约。故从双方履行合同的情况看，双方均有违约行为，且双方均提出承担违约金的主张，双方互不支付违约金。<（2014）川民提字第110号>

2、承租人认为违约金过高，主张应当按照银行同期贷款利率计算违约金，法院如何认定违约金金额？

裁判观点

违约金具有补偿性兼具惩罚性功能，银行利息仅具有填补损失的补偿功能，不具有惩罚功能。从双方对违约金远远高于银行利息的约定看，其惩罚性意思表示明确。故承租人主张仅按银行同期贷款利息承担违约责任的理由不能成立。<（2015）川民终字第535号>

3、出租人作为违约方认为租赁合同约定违约金过高，主张对违约金予以适当减少，法院如何认定违约金？

裁判观点

第一，合同约定违约方应当按照剩余租期内应付租费总额的X%支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条第1款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金的数额应当损失为基础，不得过分高于违约所造成的损失。本案按照不超过损失的30%计算，其违约金为XX元仍然远远低于约定的XX元违约金金额。故出租人认为合同约定的违约金过高的理由成立，本院予以支持。

第二，承租人作为一个商法人在签订《房屋租赁合同》时，未能尽到对租赁标的物是否进行抵押、查封的必要审慎注意，并进行巨额装饰装修投入，对其发生的损失因其疏忽大意，应当承担一定责任。综合出租人的违约情形、双方约定违约金确实过高、装饰装修残值计算准确性误差、承租人存在的疏忽大意等因素，法院认为按装饰装修残值损失的70%承担赔偿责任后，不再承担惩罚性违约责任。<（2014）川民终字第555号>